Guia prático: por que você precisa de um especialista técnico ao seu lado quando está em litígio territorial
Você recebe uma notificação de seu advogado: o vizinho entrou na justiça contestando o tamanho da sua propriedade, diz que você invadiu 5 hectares da terra dele. Você tem certeza absoluta que aquilo sempre foi seu – seus avós já tinham. Mas como provar isso em um processo judicial quando ambos os lados têm documentos que parecem válidos?
Bem-vindo ao mundo das disputas de divisa, e aqui está a verdade incômoda: em processos sobre terras, quem ganha não é quem tem mais “razão”, mas quem tem melhor prova técnica. E essa prova técnica vem de um profissional especializado chamado perito assistente – alguém contratado por você, trabalhando ao seu lado, para convencer o juiz de que seus direitos são legítimos.
Se você é proprietário rural e está envolvido em qualquer tipo de disputa territorial – desacordo sobre divisas, questionamento de área, conflito de confrontação com vizinhos, ou até mesmo divisão de herança onde os herdeiros não conseguem concordar com os limites – precisa entender o papel crítico que um perito assistente desempenha. Porque diferentemente do perito judicial nomeado pelo juiz (que teoricamente é imparcial), o perito assistente é seu aliado técnico direto. Ele trabalha para você, com seus interesses em mente, apresentando argumentos técnicos que fortalecem sua posição legal.
Este artigo não é teoria abstrata sobre as competências de agrimensores, é um guia prático sobre como você, produtor rural, em um processo judicial, contrata, trabalha e se beneficia de um perito assistente. Porque a diferença entre perder e ganhar sua terra pode estar nesta contratação.
O SISTEMA JUDICIÁRIO E A PERÍCIA TÉCNICA: ENTENDENDO OS DOIS PERITOS
Aqui começa a confusão que prejudica muitos proprietários rurais. Quando você está em um processo judicial envolvendo terras, existem dois peritos atuando – e são bem diferentes.
O primeiro é o perito judicial. Este é nomeado pelo juiz, escolhido de uma lista de profissionais habilitados mantida pelo tribunal. Em teoria, o perito judicial é imparcial – trabalha para o magistrado, não para nenhuma das partes. Seu trabalho é esclarecer questões técnicas complexas em uma linguagem que o juiz consiga entender. O juiz então usa esse laudo pericial como subsídio para tomar sua decisão. Estatisticamente, cerca de 85% das decisões judiciais em processos envolvendo agrimensura seguem as conclusões do laudo do perito judicial. Ou seja, esse parecer técnico é massivamente influente.
O problema? Você não escolhe o perito judicial. Seu advogado pode fazer moção requerendo a recusa dele por impedimento ou suspeição, mas a escolha inicial é do juiz. Se o perito escolhido não conhece bem a região onde sua propriedade fica, ou não tem experiência com o tipo específico de conflito que você tem, você está em desvantagem.
Por isso existe o perito assistente. Este é contratado por você (ou pelo vizinho, dependendo do lado). O perito assistente é tecnicamente seu aliado. Ele é engenheiro agrimensor especialista que você paga para investigar e defender sua posição técnica. Ele acompanha todos os trabalhos do perito judicial, questiona metodologias se forem inadequadas, apresenta argumentos técnicos contrapondo as conclusões do perito judicial se discordar, e elabora seu próprio parecer técnico (chamado “parecer de assistente técnico”) para ser apresentado ao juiz como prova adicional a seu favor.
O perito assistente não é imparcial – ele não deveria ser. Ele trabalha dentro dos limites técnicos e éticos, é verdade, mas seu objetivo é fortalecer sua defesa. Se há duas interpretações técnicas válidas de uma situação, o perito assistente escolherá (legitimamente) aquela que favorece seu cliente.
Vamos a um exemplo concreto. João é produtor de café em Minas Gerais com uma propriedade de 200 hectares. Seu vizinho, que tem uma propriedade vizinha maior, entrou na justiça alegando que João invadiu 8 hectares da terra dele. O vizinho tem uma planta que mostra isso. João tem uma planta diferente, mostrando que aquela área sempre foi sua.
Agora há um juiz tentando entender uma questão técnica complexa: qual planta está correta? Como os marcos de divisa foram identificados? Há alguma documentação histórica que esclarece isso? O juiz nomeou um perito judicial para responder estas perguntas. Mas João não confia que este perito conhece bem a região ou tem experiência com conflitos de divisa como o seu.
João contrata um perito assistente – digamos, um engenheiro agrimensor com 20 anos de experiência em conflitos de divisa em Minas Gerais. Este perito assistente acompanhará todos os trabalhos do perito judicial no campo. Se o perito judicial não levantar um marco de divisa antigo que João sabe que existe, o perito assistente apontará isso. Se há documentação histórica que sustenta a posição de João, o perito assistente apresentará. Se as metodologias do perito judicial forem inadequadas para a região, o perito assistente questionará tecnicamente. Assim, o juiz terá não apenas o parecer do perito judicial, mas também o parecer técnico fundamentado do perito assistente de João – argumentos que chegam com força técnica e credibilidade.
A diferença entre ter ou não ter um perito assistente, em muitos casos, é a diferença entre ganhar ou perder o processo.
QUANDO VOCÊ REALMENTE PRECISA DE UM PERITO ASSISTENTE
Nem todo processo judicial envolve perícia. Mas existem tipos específicos de disputa territorial onde ter um perito assistente é praticamente essencial.
O primeiro é ação de demarcação. Este é o cenário clássico onde as divisas entre duas propriedades estão questionadas. Um vizinho alega que a planta de divisa está errada, ou que marcos de divisa foram movidos, ou que há invasão de sua terra. O perito assistente investiga documentação histórica, identifica marcos de divisa, faz levantamento topográfico, compara plantas antigas com as atuais, e apresenta argumentos técnicos sobre qual é realmente o limite correto.
O segundo é disputa de área. Você registrou sua propriedade como tendo 150 hectares. Mas quando foi fazer CAR, ou quando teve que reformular documentação, descobriu que a área medida agora é apenas 148 hectares. Ou ao contrário – registrou 150, mas levantamento posterior sugere ter 155. Dependendo da direção da diferença, isso afeta seus impostos (ITR), seus direitos ambientais (Reserva Legal), sua capacidade de obter crédito. Se há litígio sobre isso, um perito assistente faz o levantamento preciso e defende o tamanho real.
O terceiro é conflito de confrontação. Este é mais comum do que você pensa. Propriedades antigas têm escrituras que descrevem os limites de forma vaga: “tendo ao norte a propriedade de Fulano, ao sul a propriedade de Beltrano”, etc. Mas quem é Fulano agora? Aquela propriedade foi dividida 3 vezes, vendida, parcelada. As descrições não batem mais. Dois proprietários atuais têm escrituras que parecem dar direito a mesma faixa de terra. Um perito assistente investiga documentação histórica de ambas as propriedades, identifica o que realmente era de quem, e reconstrói os limites corretos tecnicamente.
O quarto é usucapião. Você ocupou uma terra por 15 anos, sem contestação, e agora quer regularizar como sua propriedade. O direito existe, mas precisa provar posse contínua, pública e sem contestação. Se alguém disputa isso, dizendo que você não estava lá há 15 anos seguidos, um perito assistente pode investigar documentação, depoimentos históricos, fotografias aéreas antigas, para provar continuidade da posse.
O quinto é divisão de herança envolvendo propriedades rurais. Seu pai morreu deixando uma propriedade de 300 hectares para ser dividida entre 5 filhos. Mas os filhos não conseguem acordar como dividir. Um quer manter a casa, outro quer o açude, outro quer a parte mais fértil. Sem acordo, vai para o juiz decidir. Um perito assistente faz o levantamento detalhado da propriedade, identifica as diferentes áreas e suas características (fertilidade, acesso a água, infraestrutura), e ajuda a construir uma divisão que seja tecnicamente justa.
Há também casos mais específicos: desapropriação, onde você quer contestar o valor indenizado por uma terra desapropriada pelo Estado (um perito assistente avalia o imóvel e apresenta contra-proposta de valor); questionamento de levantamentos anteriores (alguém fez um levantamento topográfico que você discorda, e quer um perito assistente para contestar); ou conflitos complexos envolvendo limites de propriedades em terrenos de difícil acesso ou com características geográficas desafiadoras.
A pergunta chave é: você está em um desses tipos de conflito? Se sim, você precisa de um perito assistente.
COMO ESCOLHER E CONTRATAR SEU PERITO ASSISTENTE
Contratar um perito assistente não é como contratar qualquer outro prestador de serviço. Você está contratando alguém que será essencialmente um aliado técnico em um processo judicial, potencialmente, de altíssimo valor. Um perito assistente ruim pode prejudicar significativamente sua posição.
Primeiro: qualificação profissional. O perito assistente precisa ser engenheiro agrimensor registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), sem isso, não tem credibilidade técnica. Mas ter registro no CREA é apenas o mínimo, procure profissionais com especialização em perícia judicial. Existem cursos específicos em perícia judiciária que a maioria dos agrimensores básicos não tem. Essa especialização importa.
Segundo: experiência específica na região e no tipo de conflito que você tem. Se seu conflito é sobre divisa em propriedade rural no Cerrado de Goiás, procure um perito assistente que tenha experiência prévia em conflitos de divisa no Cerrado de Goiás, não apenas alguém que “faz perícia”. A experiência regional importa enormemente – compreender como os marcos de divisa foram tradicionalmente colocados naquela região, como a topografia afeta a identificação de limites, quais são os erros comuns em documentação antiga da região, tudo isso é conhecimento que vem da experiência.
Terceiro: referências e histórico. Peça para o perito assistente fornecer referências de clientes anteriores – outros proprietários ou advogados que o contrataram em processos semelhantes. Procure saber qual foi o resultado. Não espere 100% de taxa de vitória (nem sempre a técnica correta significa vitória em juiz), mas espere um histórico consistente de trabalho bem fundamentado.
Quarto: comunicação clara. Você vai precisar entender o parecer técnico que ele produza. Se o perito assistente não consegue explicar a você em linguagem clara (sem jargão excessivo) qual é sua conclusão e por quê, há um problema. Bom perito assistente consegue ser ao mesmo tempo tecnicamente rigoroso e compreensível para não-especialistas.
Quinto: honestidade sobre o caso. Um perito assistente ético dirá a você desde o início se há problemas técnicos em sua posição. Se você claramente perdeu terra para o vizinho e a documentação prova isso, o bom perito assistente dirá isso – porque prosseguir com defesa falsa prejudica ele, prejudica seu advogado, e prejudica você quando o juiz descobrir a fraude. É melhor saber cedo se seu caso é fraco tecnicamente, para poder negociar um acordo melhor do que continuar para um julgamento onde você perderá completamente.
Conversar com seu advogado é essencial aqui. Um bom advogado já tem contatos com peritos assistentes confiáveis e pode fazer recomendação. Não confie apenas em páginas de internet – procure recomendações diretas de advogados que lidam com direito imobiliário rural.
QUANTO CUSTA E QUANTO VOCÊ ECONOMIZA
Um perito assistente custa dinheiro. Depende da complexidade, mas pode variar de R$ 5.000 a R$ 50.000 ou mais, dependendo do caso. Parece caro, mas vamos aos números.
Carlos é criador de gado em Mato Grosso. Tem uma propriedade de 400 hectares que ele herdou. Seu primo, que herdou propriedade vizinha, entrou na justiça reivindicando 15 hectares que ele alega serem dele. Carlos contrata advogado e perito assistente. O custo total de perícia é R$ 20.000.
Sem perícia, o caso ia para julgamento onde havia 50-50 de chance de ganhar ou perder. Se perdesse, perderia R$ 600.000 (15 hectares vezes R$ 40.000 por hectare, valor típico de terra em Mato Grosso). Com perícia bem feita, o perito assistente encontrou documentação histórica provando que aquela área sempre foi de Carlos. Apresentou isso ao juiz e Carlos ganhou. Economizou R$ 600.000 usando R$ 20.000 em perícia, um retorno de 30 vezes.
Ou vejamos outro caso, Marina é produtora de leite em São Paulo com 80 hectares. A escritura registra 80 hectares, mas o vizinho discorda – diz que a planta antiga que ele tem mostra que ele tem direito a 5 hectares dela. Já no judiciário, Marina contrata perito assistente por R$ 12.000. O perito faz um levantamento cuidadoso, encontra marcos de divisa antigos, compara com documentação de ambas as propriedades, conclui tecnicamente que os 80 hectares de Marina estão corretos, apresenta parecer ao juiz e Marina vence. Economiza R$ 200.000 (5 hectares a R$ 40.000/hectare).
Em ambos os casos, o custo do perito assistente foi mínúsculo comparado ao que podia ser perdido.
Um perito assistente bem escolhido pode identificar erros nas posições do perito judicial que beneficiam você, pode questionar metodologias inadequadas, pode apresentar argumentos técnicos que o perito judicial inicial não havia considerado. Isso tem valor mensurável – a diferença entre perder 15 hectares ou ganhar a disputa.
A pergunta correta não é “quanto custa perito assistente”, mas “quanto custa não ter um“.
TRABALHANDO COM SEU PERITO ASSISTENTE: FAZENDO O MÁXIMO DO INVESTIMENTO
Uma vez contratado, você precisa trabalhar efetivamente com seu perito assistente para maximizar o resultado.
Comunique tudo que você sabe sobre o histórico da propriedade. Você conhece a terra melhor que ninguém, viveu ali (ou sua família viveu), conhece marcos de divisa históricos, tem documentação antiga, sabe como a propriedade evoluiu. Tudo isso importa. Documente fotografias antigas, mensagens de correspondência com vizinhos, contratos, tudo que possa esclarecer história da propriedade. Passe tudo para o perito assistente.
O perito assistente precisa de acesso pleno à propriedade para fazer levantamento. Isso significa ele poder entrar quando quiser, fazer medições, fotografar, explorar marcos de divisa. Facilite isso. Se há marcos de divisa que você sabe onde estão, mostre, se há documentação importante em cartório ou com vizinhos anteriores, ajude a obter.
Tudo o que você discute com seu perito assistente é preparação para defesa legal – portanto protegido por sigilo. Não vá publicamente reclamando que “meu perito assistente já me disse que vou ganhar”. Não compartilhe parecer técnico em redes sociais ou com vizinhos. Isso prejudica a defesa.
Questione tecnicamente, não pessoalmente. Se o perito assistente conclui algo que você discorda, questione, mas questione a conclusão técnica, não o profissional. “Por que você concluiu isso?” é melhor que “Você está errado”. Bom perito assistente explica seu raciocínio e, se estiver errado, corrige.
Advogado e perito assistente precisam estar coordenados. Se o perito descobrir algo tecnicamente importante, o advogado precisa saber como usar legalmente. Se há argumento jurídico que afeta a interpretação técnica, o perito precisa saber. As duas especialidades (técnica e jurídica) trabalham melhor integradas.
SINAIS DE ALERTA: QUANDO O PERITO NÃO ESTÁ FUNCIONANDO
Às vezes você contrata um perito assistente e algo não funciona, aqui estão alguns sinais de alerta.
1. Se o perito assistente não consegue explicar conclusões de forma clara, há problema. Você deveria conseguir entender a lógica básica dele mesmo não sendo técnico.
2. Se o perito está chegando a conclusões que você quer ouvir, mas não tem base técnica sólida, há problema. Perito desonesto concorda com cliente mesmo se o cliente estiver errado. O perito honesto diz a verdade técnica.
3. Se o perito está demorando absurdamente (você está em processo há 1 ano e o perito ainda não apresentou parecer inicial), há problema. Perícias têm prazos.
4. Se o perito não consegue defender suas conclusões quando questionado pelo perito judicial ou pelo outro lado, há problema. Conclusões técnicas boas têm base sólida que se sustenta sob questionamento.
5. Se você descobre que o perito mentiu sobre suas qualificações ou experiência, há problema grave. Procure substitui-lo.
6. Se parece que perito está mais interessado em cobrar horas de trabalho do que em resolver o caso, há problema. Bom perito é eficiente.
Neste ponto, converse com seu advogado sobre trocar de perito assistente. Melhor perder o dinheiro investido até agora do que continuar com profissional inadequado que pode prejudicar sua defesa.
CASOS DE SUCESSO: HISTÓRIAS REAIS
Para deixar tudo muito concreto, vejamos três casos onde perito assistente bem escolhido fez toda a diferença.
Primeiro caso: Antônio tem uma propriedade de 250 hectares em Pernambuco. Herdou de seu pai que herdou do avó. Nunca houve disputa até que um novo proprietário comprou a propriedade vizinha. Este novo proprietário tinha uma planta (aparentemente antiga) que mostrava que ele tinha direito a 12 hectares que Antônio sempre considerou seus.
Antônio contrata perito assistente. Este profissional investiga documentação histórica de ambas as propriedades em cartórios de registro de imóveis de Pernambuco. Descobre que a planta que o vizinho novo tem é de 1985, mas há uma planta anterior de 1952 que mostra claramente os 12 hectares como sendo de Antônio. Além disso, encontra em documentação de inventário do avó de Antônio descrição clara daqueles limites.
O perito assistente reúne tudo em parecer técnico robusto e apresenta ao perito judicial. O perito judicial, com acesso a essa documentação que ele por si só talvez não tivesse achado, concorda. O juiz segue a conclusão técnica. Antônio vence, mantém seus 12 hectares. Custo do perito: R$ 15.000. Valor economizado: R$ 480.000.
Segundo caso: Joana herdou de sua mãe uma propriedade de 100 hectares em Santa Catarina e tem 3 irmãos, também herdeiros. Entram em disputa sobre como dividir a propriedade. Um irmão quer manter a casa e o açude (que estão em um lado). Outro quer a parte com fruticultura (terreno melhor). Terceiro quer apenas uma porção para criar gado. Sem acordo, foi para o juiz.
Joana contrata perito assistente. Este profissional faz levantamento detalhado da propriedade inteira. Identifica as características de cada setor: onde está a casa, onde está o açude, onde está melhor para fruticultura, onde está melhor para pecuária. Mapeia isso com precisão e apresenta proposta técnica de divisão que permite cada irmão ficar com uma porção adequada a seus interesses, mantendo viabilidade de acesso a cada uma.
O perito judicial usa esse trabalho como base. O juiz aprova divisão proposta pelo perito assistente de Joana e a divisão é mais equitativa, todos ficam mais satisfeitos (na medida do possível em uma divisão de herança), e o processo se resolveu rapidamente. Custo: R$ 18.000. Valor em terras divididas de forma mais justa: incalculável, mas pelo menos ninguém sente que foi roubado.
Terceiro caso: Roberto é produtor de soja em Goiás, tem uma propriedade de 500 hectares que ele comprou há 3 anos. Registrou como 500 hectares, mas quando foi fazer CAR, o levantamento mostrou 507 hectares. Essa diferença de 7 hectares afeta seus cálculos de ITR, Reserva Legal, e potencialmente sua capacidade de financiamento. Seu vizinho, sabendo dessa discrepância, entrou na justiça alegando que aqueles 7 hectares são dele, não de Roberto.
Roberto contrata perito assistente e este profissional investiga documentação de ambas as propriedades, compara plantas antigas, faz levantamento topográfico cuidadoso e descobre que a propriedade de Roberto realmente tem 507 hectares – a documentação original de 500 estava errada. Além disso, encontra que a propriedade do vizinho tem limites bem definidos e nenhum dos 7 hectares em questão está dentro daqueles limites.
Parecer técnico é apresentado e o perito judicial concorda. Juiz condena o vizinho. Roberto não apenas vence, como oficializa seus 507 hectares, o que melhora sua posição para financiamento (7 hectares adicionais = mais colateral). Custo do perito: R$ 12.000. Valor adicional de terra legitimada: R$ 280.000.
Em todos os três casos, o perito assistente foi decisivo. Não porque era “muito caro”, mas porque estava presente, era competente, conhecia a região, e fez o trabalho necessário para defender a posição técnica do cliente.
PRÓXIMOS PASSOS: SE VOCÊ ESTÁ EM UM PROCESSO OU SOBRE ENTRAR EM UM
Se você está lendo isso e está já em um processo judicial envolvendo sua terra, aqui está o que fazer:
Primeiro, converse com seu advogado sobre perícia técnica. Pergunta direto: “Você acha que preciso de um perito assistente neste caso?”, um bom advogado dirá a verdade, para que o seu caso seja resolvido da melhor forma.
Se a resposta é sim, peça recomendações. Seu advogado já trabalhou com peritos assistentes bons em casos similares? Obtenha nomes.
Contate 2-3 peritos assistentes. Faça entrevista básica: qual é sua experiência com este tipo de caso? Qual é sua disponibilidade? Qual é seu custo? Você tem casos similares em que trabalhou? Pode fornecer referências?
Compare não apenas preço, mas qualificação, experiência, e “feeling”. Você acha que pode trabalhar com esta pessoa? Ela compreende o contexto da sua propriedade?
Contrate. Forneça toda documentação, todo acesso, toda informação que tem. Trabalhe colaborativamente.
Se você ainda não está em um processo, mas acha que pode estar (você tem uma disputa com vizinho que não está resolvida, ou uma propriedade com documentação confusa, ou herdeiros que não conseguem entrar em acordo), considere fazer perícia preventiva. Isso significa contratar um perito assistente agora, antes de chegar a juiz, para fazer levantamento técnico que clarifica sua posição. Isso tem um custo agora, mas pode evitar processo futuro com custo muito mais alto. E se o processo acontecer mesmo assim, você já tem parecer técnico independente que defende você.
Sua terra é seu patrimônio. É onde você trabalha, onde seus filhos cresceram, onde você construiu sua vida. Protegê-la quando há disputa não é luxo, é necessidade. E o perito assistente certo é seu melhor aliado técnico nessa proteção.
OBS: Todos os valores apresentados são meramente ilustrativos. Para obter um orçamento adequado ao seu imóvel rural entre em contato com a Geographic.
